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CAPARRA CONFIRMATORIA NEI CONTRATTI PRELIMINARI IMMOBILIARI (SECONDA PARTE)

CAPARRA CONFIRMATORIA NEI CONTRATTI PRELIMINARI IMMOBILIARI (SECONDA PARTE)

Anticipazione del prezzo oppure risarcimento forfettario del danno (seconda parte).

Nel caso trattato dalla Cassazione nel maggio 2015, la parte non inadempiente aveva “trattenuto” la caparra confirmatoria per inadempimenti di controparte. Con riferimento a tale situazione, venutasi a creare per inadempimento di una delle Parti, l’Agenzia delle Entrate sostenette, tempo addietro, che le somme corrisposte a titolo di caparra dovessero essere assoggettate ad IVA.
Diversamente affermò la Commissione Tributaria Regionale, che riscontrò la natura risarcitoria delle somme corrisposte a titolo di caparra, e quindi l’esclusione dal campo di applicazione dell’IVA. La Cassazione di maggio 2015 conferma la correttezza del principio enunciato dalla Commissione Regionale, ribadendo, in particolare, che il versamento di una caparra confirmatoria a corredo di un contratto preliminare di compravendita immobiliare rimasto, poi, inadempiuto, non determina l’insorgenza del presupposto impositivo IVA. Per giungere a tale conclusione, la Corte ricorda che la caparra risponde a differenti funzioni: da un lato, è un elemento che conferma la conclusione del contratto; dall’altro, è un forte incentivo a dare esecuzione al contratto medesimo; può avere, pertanto, sia funzione di anticipazione del prezzo, nel caso di regolare adempimento del contratto preliminare sia, in caso di inadempimento di una delle parti, funzione di risarcimento forfetario del danno, poiché dispensa le parti dalla prova del quantum in sede giudiziaria. Stante questa importante premessa, la Suprema Corte chiarisce che in caso di adempimento del contratto preliminare, la caparra (se imputata al prezzo previsto dal contratto definitivo) è assoggettata ad IVA, integrando il presupposto impositivo dell’imposta a norma del DECRETO IVA ed andando a confluire nella base imponibile della cessione.
Diversamente in caso di inadempimento, la caparra viene trattenuta (o corrisposta in misura doppia, se è inadempiente la parte che l’ha ricevuta), assolvendo la funzione di risarcire il danno causato dall’inadempimento. In tal caso, è escluso che la caparra possa avere funzione di corrispettivo e non ricade, dunque, nella base imponibile IVA.

sebastiani - fisco

Alessandro Sebastiani Dottore Commercialista
Partner Studio Sebastiani
studiosebastiani.it

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